一、“第一块地”流转

第一类：龙头企业或工商资本主导的流转模式

（1）公司+农户

例一（“市场交易”关系）：单纯的市场交易关系比较常见，企业仅仅是作为收购商存在，比如中部各省的油菜籽收购企业，他们与农户之间直接或者间接通过小贩进行交易，双方并没有除销售合同外其它的关系。

例二（“土地反租倒包”关系）：在安徽很多水稻种植大户的生产模式就是此类，这些大户规模较大的在工商部门注册为企业后，与本村或邻村相熟的农户逐个签订土地租赁协议，并雇佣其中的一些租户来参与种植活动。

例三（“出资参股” ）：广西上思县那琴乡联惠村寺蒙屯的54户农民用自己分布在山沟的230亩水田、旱地入股，广西坤群农业科技公司出钱、技术开发，组建了经营种养殖和农家乐旅游的‘壮香农庄’，公司占收益的65%，农户占35%。”此外农庄每天还可以安排10多位村民到农庄里，给农作物锄草、施肥、剪枝、开挖水沟等，一天还能拿到70～100元工资。

例四（订单农业）：黑龙江的五常大米种植，建立农产品收购保护价、设立风险保障基金等形式，形成“风险共担、利益共享”的利益共同体。

（2）其他模式：“公司+大户+农户”、“公司+合作社”、“公司+政府+农户”这三种模式

优势：在土地流转关系中加入了第三方，优势在于减少了企业与单个农户打交道的交易成本，比如“公司+ 农户”模式设计之初的利润返还分配模式在有了合作社这样一个力量强化主体后，可以与公司有足够力量谈判要求完善利益分担和风险转移机制

第二类：村民集体自发流转模式

（1）土地流转合作社

2008年7月18日山东省枣庄市山亭区全崮山土地流转合作社成立。徐庄镇土山村、柿行村两村农民自愿联合，以土地入社形式，依法成立的一种新型农民专业合作社。在运作方式上，农民以户为单位，用土地承包经营权入社，把自家经营的土地、果园全部交于合作社管理经营，双方签订土地流转合同，明确双方权利和义务。在收益分配上，按入社土地折股，实行保底分配和二次返还分配相结合；当年总收益扣除必要管理费用后，首先按入社的每股保底收益平均分配，剩余纯利润按股分红，并留存部分合作社集体积累和风险基金。该社已发展入社农户280户，入社土地1722.3亩，其中板栗园972亩，花椒园386.7亩，桃园139.2亩，核桃园102.5亩，种粮耕地121.9亩；制订了规范的章程，成立了理事会、监事会，建立了生产经营、财务管理等各项制度，从组织制度上保证了合作社依法规范运作，最大限度维护入社农户的合法权益。实现了土地的规模经营，提高了土地的利用效率。

（2）家庭农场

上海松江家庭农场，是以同一行政村或同一村级集体经济组织的农民家庭为生产单位，从事粮食、蔬菜种植或生猪养殖等生产活动的农业生产经营形式。上海市松江区自2007年推出家庭农场到2012年6月止，已发展到1173户，经营面积占全区粮田面积的77.3%，户均经营面积114.1亩，户均年收入10.1万元。

第三类：土地流转信托：以权利分离和社会化服务为基础的农业产业化经营新路

（1）运行结构

财产权信托：以受托管理的信托土地承包经营权认购；预期收益包括基本收益及超额收益，基本收益即信托土地的基本地租，超额收益为实际地租收入扣除基本地租、需计提的土地整理投资本金及收益后余下部分的70%；

资金信托：由社会合格投资者以现金认购，资金用于信托土地整理及相关农业基础设施建设以及提供流动性支持。

（2）金融支持农业的主要体现

通过资金信托，直接为土地服务商提供资金支持，；通过财产权信托，使得农民享有了标准化的土地受益权利份额，把土地变成了可携带的资产，未来，在信托公司的支持下，这种土地受益份额有望实现抵质押、担保等多种金融功能；规范了农地流转过程，合理安排了利益分配机制，为农业产业化龙头企业建立了稳定的土地基础和原料渠道。

  二、综合流转

第一类：宅基地换房

（1）农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。

（2）天津的“宅基地换房”的组织实施：由常务副市长挂帅，由国土资源部率先安排6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司——天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇商品房。力争做到“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”，实现新农村建设又快又好推进。

（3）   换房两大标准：  

A、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可置换一平方米商品房，每二平方米附房可置换一平方米商品房。  

B、人均置换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米／人的标准置换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。

（4）效果：

从宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾——土地占用矛盾与资金困难矛盾，实现了两大平衡——耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。

从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠。

第二类：“两分两换”

（1）定义：将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。

（2）意义

“两分两换”一方面探索建立了宅基地置换机制，节约使用宅基地，引导农民建房向中心镇、中心村集中，有效提升城市化水平和农民消费水平；另一方面，探索建立了承包地流转机制，推进农业规模经营，加快农业生产方式转变。通过这样的机制，既推动了土地资源的集约利用与优化配置，也构建了土地非农升值收益的城乡共享机制。

  第三类：两放弃三保障（成都模式）

（1）双放弃：农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保待遇。

　　三保障：农民变成市民需要的三个保障条件，一是能够在城市的二、三产业就业；二是在城市拥有自己的住宅，家属能够在城市居住；三是能够享受城市居民享受的社会公共服务。

（2）“三保障”和“两放弃”互为条件，农民有了“三保障”，必须“两放弃”；要农民“两放弃”，就必须给农民以“三保障”，在这里，农民变市民实际上是一种物质和身份的交换，即农民以承包地来换城市的就业和社会保障，以宅基地来换城市的住宅。

　　在这一交换的过程中，户口从农村转到城市仅是记载这种交换的一个凭证，不是问题的实质，这种交换加入可以被证明为是一种平稳的状态，不会发生社会矛盾，那么可以作为一种统筹城乡的城郊模式进行试验。这种形式比较适合于城郊地区，在远离城市的地方实行，难度较大。相对于国家征用，农民自行土地流转，这种方式比较彻底，又不会产生麻烦，能够较好的解决农民转市民的问题。 

  第四类：地票模式（重庆模式）

重庆“地票”交易模式的运行主要包括以下四个环节：

（1）申请复垦环节。为了保证重庆市域范围内耕地面积总量不减少，需要遵循“先补后占”原则。

（2）整理验收环节。扣除农民安置用地与留用的集体事业用地指标后，腾出的建设用地由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的可交易“土地指标”凭证，作为使用者的村民组织得到相应面积的“地票”。

（3）市场交易环节。获得土地指标交易凭证的土地权利人可向农村土地交易所或委托其他代理机构进行代理申请，土地交易所向社会公开发布用地指标信息，在重庆市农村土地交易所开展地票交易。所有法人和具有完全行为能力的自然人均可申请购买，经过公开竞价拍卖，其让渡人获得交易价款，受让人获得在城市用地的指标。

（4）地票落地环节。通过合法交易取得“土地指标”后，地票受让人可以在国家规划区域内增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，使地票落地。实现建设用地的城乡空间置换，获得近郊区的土地进行项目建设。